旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊－宿泊事業者のための制度解説

戸建てやアパート、マンションのような不動産をお持ちの方の中には、空き物件を有効活用するために良い運用方法が無いか、と考えていらっしゃる方もおられると思います。
その中でも宿泊施設の経営というのは、賃貸物件として運用するよりも利回りが良いことも多く、不動産運用の有効な選択肢の1つです。

しかし、宿泊事業を経営するためには誰でもすぐに始められるというわけではなく、一定の法律に基づいて許可取得等の手続をする必要があります。
それが、旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊と言われるような各法律上の営業許可です。

この記事では、宿泊施設の運営を始めるために必要な許可手続について、その概要を解説していきます。

宿泊事業とは何か

宿泊事業についての法律上の一般的な定義としては、旅館業法という法律をベースに考えます。
旅館業法では、旅館業とは「施設を設けて、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と定義されています。

旅館業を営む場合には許可を受ける必要がありますが、許可を受けるに際して、その営業する施設は一定の構造設備基準を満たす必要があります。

宿泊料とは、「宿泊料」という名目に限らず、実質的に宿泊の対価として何らかの料金を徴収しているような場合には、宿泊料を受けているものとして取扱われることになっています。

そして、宿泊とは「寝具を使用して、施設を利用すること」とされています。
寝具は、施設の営業者が用意していないとしても、利用者が自らの寝具を持ち込んだ場合であっても「寝具を使用して」に該当します。

また、営業とは「社会性をもって継続反復されているもの」とされています。
ここでいう社会性をもってというのは、社会通念上、個人生活上の行為として行われる範囲を超える行為として行われるものであり、一般的には、知人や友人を宿泊させる場合は含まれません。

宿泊事業に関する法律の規制は、この旅館業法の規定や解釈を中心に構成されています。
冒頭でも記載した、旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊について、それぞれどのような制度になっているのかを以下で確認していきます。

旅館業法

旅館業法には、営業許可の区分として
①旅館・ホテル営業
②簡易宿所営業
③下宿営業
の3つがあります。

旅館・ホテル営業は、かつては「旅館営業」と「ホテル営業」という別の営業区分として存在していましたが、平成30年（2018年）6月15日に施行された改正旅館業法によって、「旅館・ホテル営業」という1つの区分に統合されました。

旅館・ホテル営業

旅館・ホテル営業は、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所及び下宿営業以外のもの」とされています（旅館業法第2条第2項）。

構造設備基準

旅館・ホテル営業を行う施設の構造設備基準は以下のとおりです（旅館業法施行令第1条第1項）。

宿泊者の確認を適切に行うための設備として厚生労働省令で定める基準に適合するもの

玄関帳場を置かない場合に、代替措置として適合させなければいけない基準については、以下のとおりです（旅館業法施行規則第4条の3）。

法第3条第3項各号に掲げる施設

旅館業法第3条第3項各号に掲げる施設は、以下のとおりです。

簡易宿所営業

簡易宿所営業は、「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」とされています（旅館業法第2条第3項）。

構造設備基準

簡易宿所営業を行う施設の構造設備基準は以下のとおりです（旅館業法施行令第1条第2項）。

多数人で共用する構造及び設備

簡易宿所の大きな特徴として、「多数人で共用する」構造設備というものがあります。
これは、具体的には

面積、寝具設備等から判断して1室に2人以上宿泊することが可能であり、かつ、営業者が当該客室を多数人で共用させるものとして予定していることが客観的に認められるもの

であるとされています。

分かりやすく言うと、カプセルホテルやホステル、ゲストハウスのように宿泊スペースを日常生活上関係性の無い人と共有する、相部屋・ドミトリータイプの構造設備を備えた施設が、この簡易宿所に該当します。

古風な言い方だと、追い込み式なんて言ったりもします。
これは、相部屋の空いているベッドに利用者を追い込むように埋めていくことをイメージしていただけると、分かりやすいのではないでしょうか。

不特定の人と相部屋になることが多数人で共用するなので、同一グループ複数名での宿泊を想定した構造設備になっている場合は、簡易宿所には該当しません。
ホテルや旅館の客室でも2人以上の利用を想定している客室は多数ありますが、通常これらは同一グループでの利用を想定しており、簡易宿所営業の構造設備には該当しないと考えられています。

下宿営業

下宿営業は、「施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」とされています（旅館業法第2条第4項）。

構造設備基準

下宿営業を行う施設の構造設備基準は以下のとおりです（旅館業法施行令第1条第3項）。

下宿営業と貸室業（賃貸業）との違い

下宿営業は、宿泊の期間を1か月以上の期間としているため、実務運用上は下宿営業と貸室業（賃貸業）との区別が重要です。
つまり、アパート等の賃貸や間貸しのような形態で行われる事業と下宿営業の違いを明確に分類する必要があります。

この点、昭和61年3月31日付厚生省通知（衛指第44号／下宿営業の範囲について）では、「人を宿泊させる営業」について、

の2点を満たしているもので、下宿営業でも同様であるとしています。

住宅宿泊事業法

住宅宿泊事業法は、平成29年（2017年）6月16日に公布、平成30年（2018年）6月15日に施行された比較的新しい法律です。
従来の旅館業法では規制することができなかった、いわゆる「民泊」を規制するためにできました。

住宅宿泊事業法の中には、①住宅を使用して宿泊事業を営む者を対象とした住宅宿泊事業、②住宅宿泊事業の適用を受ける届出住宅を管理する住宅宿泊管理業、③住宅宿泊事業者と宿泊希望者を仲介する住宅宿泊仲介業者の3つのプレイヤーをそれぞれ規制するためのルールが用意されています。

本記事では、住宅宿泊事業者に焦点を当てて開設をしています。

住宅宿泊事業の基本ルール

まず、住宅宿泊事業とは、「旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外のものが宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業」であるとされています（住宅宿泊事業法第2条第3項）。

旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者というのは、旅館業法上の旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業の許可を取得した者のことを指しています。
つまり、旅館業法上の許可を取得しないで、住宅に人を宿泊させる事業が住宅宿泊事業だということです。

ここでいう宿泊とは、旅館業法上の宿泊と同じ定義で、寝具を利用して施設を利用することを言います。

住宅とは、以下の条件を両方満たすものとされています（住宅宿泊事業法第2条第1項）。

生活の本拠

住宅宿泊事業法上、生活の本拠という概念が非常に重要です。
しかし、生活の本拠について定義をした条文はどこを探してもありません。

判例では、生活の本拠とはある人の生活に最も関係の深い一般的生活や全生活の中心を指すもの、という解釈が示されています。
これには絶対的な判断基準が用意されている訳ではなく、主観や客観など総合的な事情を考慮して個別具体的に判断していくことになります。

構造設備

住宅宿泊事業の適用を受ける住宅であるというためには、以下の設備が必要です。

条文上は、「生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備」という定めがありますが、本記事執筆時点では上記4点以外の設備は定められておりません。

キッチンシンクと洗面設備を一体化させた住宅などがありますが、この一体化した設備で台所と洗面設備の構造設備が備わっていると認められるかどうかについては、住宅宿泊事業の事務手続を行う自治体によってその解釈が分かれるため、注意が必要です。

人の居住の用に供されている

人の居住の用に供されていると認められる家屋として、省令で以下のように定められています（住宅宿泊事業法施行規則第2条）。

特区民泊（国家戦略特別区域法）

大阪府や大阪市、東京都大田区などの一定地域で実施されている特区民泊という制度があります。
これは、国家戦略特別区域法上の特定事業の1つである、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業のことを指します。

特区民泊を営むためには、まず該当エリアが国家戦略特別区域として定められている必要があります。
次に、国家戦略特別区域会議が、特区民泊について定めた区域計画の認定申請を行い、内閣総理大臣の認定を受けます。
この区域計画が認定を受けた日以降で、保健所設置自治体が特区民泊施設を使用させる期間に関する条例を定めた場合、特区民泊の認定申請をすることが可能です。

特区民泊は旅館業の特例として位置づけられているため、特区民泊の認定を受けることができれば、旅館業法上の営業許可を取得することなく、宿泊事業を営むことが可能になります。

施設の構造設備と認定要件

特区民泊の認定を受けるために必要な施設の構造設備を含めた認定要件については、以下のとおりです（国家戦略特別区域法施行令第13条）。

その他の宿泊形態

イベント民泊

イベント民泊は観光庁・厚生労働省の共管で出されているイベント民泊ガイドラインに基づいて行われる宿泊形態です。
いつでもどこでも実施できる類のものではなく、ガイドラインに具体的な条件が記載されています。

イベント民泊とは
①年数回程度（1回あたり2～3日程度）のイベント開催時で
②宿泊施設の不足が見込まれることにより
③開催地の自治体の要請等により自宅を提供するような
公共性の高いものについて、旅館業に該当しない取扱いをして、旅館業の許可なく宿泊サービスを提供することを可能としている制度です。

イベント民泊が実施される際は、自治体が自宅提供者を公募するため、例えば国際的なスポーツイベントが実施されたり、人気の高いアイドルやミュージシャンのライブイベントがある場合などは、イベント民泊が実施されるかどうか注視しておくとよいかもしれません。

農林漁業体験民宿

農林漁業体験民宿は、農山漁村滞在型余暇活動のための基盤整備の促進に関する法律（農山漁村余暇法）という法律の中で規定されている宿泊形態です。
厳密にいうと、農林漁業体験民宿をするためには旅館業法上の許可取得が必要です。

農山漁村余暇法上の農林漁業体験民宿業の登録を受けると、旅館業法上の許可を取得する際の構造設備基準が一部緩和されることになります。

旅館業に類似する営業の具体例

インターネットカフェ

インターネットカフェ等の営業が、旅館業に該当するのかは非常に微妙なラインです。
旅館業であると言えるためには、施設を設けて、宿泊料を受けて、人を宿泊させているかどうかを判断する必要があります。
宿泊の要素としては、寝具を使用して施設を利用すること、が含まれています。

ここで重要なのが、インターネットカフェで提供されている設備が「寝具」に該当するかどうかでしょう。
通常、インターネットカフェではひざ掛け程度のブランケットが用意されているものの、横になるためのマットレスや枕、毛布の類までは用意されていません。

昭和44年7月7日環衛第9096号厚生省環境衛生課長回答によると、寝具とはベッド、敷きぶとん、掛けぶどん、毛布、包布、シーツ、まくら、まくらおおいを含むけれども、それらに限定される訳ではない、とされています。

昭和50年1月28日環指第15号厚生省環境衛生局指導課課長回答では、タオルケットも、ベッド、枕、シーツ、毛布その他の寝具類とともに使用することによって寝具となり得る、としています。

ですので、インターネットカフェを営む場合には、その構造設備が寝具に該当するかしないかを個別具体的に判断し、寝具に該当するのであれば旅館業許可の取得が必要となり、寝具に該当しなければ旅館業許可の取得は不要となります。

ウィークリーマンション

ウィークリーマンションは、おおむね1週間単位の契約をして、一時的に住居を利用する形式の営業です。

本記事の下宿営業の項目で、旅館業と貸室業（賃貸業）との違いとなる判断基準について触れました。

①施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること

②施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること

ウィークリーマンションは1週間単位のような、比較的短期間での利用を前提としているため、衛生管理責任は営業者にあり、利用者についても生活の本拠を有さないと判断される可能性が極めて高いです。
構造設備の状況に合わせて旅館業許可の取得か住宅宿泊事業の届出が必要となります。

マンスリーマンション

ウィークリーマンションが宿泊営業に該当するとしたら、マンスリーマンションはどうなるでしょうか。
マンスリーマンションは、一般的には1か月単位での賃貸借契約です。

この点、旅館業法上の下宿営業では1か月以上の期間を単位として宿泊料を受けるものとしているため、マンスリーマンションの利用が1か月単位であることをもってして、旅館業に該当するとも、該当しないとも言えません。

ただし、1か月以上の期間を定めた賃貸借契約の場合、衛生管理責任や生活の本拠といった宿泊／賃貸の判断基準に影響を及ぼす可能性は十分にあります。
したがって、マンスリーマンションの場合は事業の運営形態などを総合的に加味して、旅館業に該当するかどうかを判断していく必要があります。

ひとくちに宿泊事業と言っても、実は複数の制度が絡み合っています。
事業展開を考えているエリア、物件等によっても、取るべき選択肢が異なってきます。
行政書士TLA観光法務オフィスでは、宿泊事業を始めるために必要な
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