住宅宿泊事業の届出制度を徹底解説

住宅宿泊事業の特徴

旅館業との違い

宿泊事業を営むためには、大きく分けると旅館業の許可取得か住宅宿泊事業の届出をする必要があります。
法律上の構成としては、旅館業が宿泊事業の基本で、住宅宿泊事業が特例というイメージです。

住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業のことを「旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいう」と定義していることからも、旅館業の特例的な扱いということが分かります（住宅宿泊事業法第2条第3項）。

以下では、具体的にどんな部分が違うのかについて細かく見ていきます。

用途地域と建築物の用途

用途地域とは、都市計画法上定められている地域地区の種類の1つで、都市の景観や住環境・商業環境等の整備をするために設定されるものです。
用途地域は、都市計画法上13種類定められています。

旅館業の施設（下宿営業の施設を除く）は、建築基準法上、「ホテルまたは旅館」として扱われており、一部の都市計画法上の用途地域には建築することができないとされています。
具体的には、第一種／第二種低層住居専用地域、第一種／第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、第一種住居地域（床面積が3000㎡超のもの）、工業地域、工業専用地域には、旅館業の施設は建築できません。

一方、住宅宿泊事業の施設は建築基準法上、住宅・共同住宅・長屋・寄宿舎のいずれかとして扱われており（住宅宿泊事業法第21条）、住宅・共同住宅・寄宿舎は工業専用地域以外では建築することができます。
長屋については言及されていないのですが、住宅と同じ扱いで差し支えないかと思います。

したがって、旅館業は施設を設置できる場所が用途地域で比較的制限されているのに対して、住宅宿泊事業は旅館業の実施できない地域でも実施できる可能性がある点が、相違点として大きな特徴です。
ただし、住宅宿泊事業は、自治体の条例によって実施可能地域が制限される可能性はあるので注意が必要です。

宿泊可能日数

旅館業の施設は、1年365日、常に宿泊の用に供することが可能です。

他方、住宅宿泊事業は、人を宿泊させる日数が1年で180日を超えてはいけない、という制限があります（住宅宿泊事業法第2条第3項）。
1年間の起算方法は、毎年4月1日の正午から、翌年4月1日の正午までとなります（住宅宿泊事業法施行規則第3条）。

事業に必要な物件の設備や構造

住宅宿泊事業法第2条第1項では、住宅のことを以下のように定義しています。

一　当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。

二　現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること。

上記のどちらにも該当している必要があります。

第1号の国土交通省令・厚生労働省令で定める設備は、

①台所、②浴室、③便所、洗面設備

の4種類です。

第2号の人の居住の用に供されていると認められる家屋として国土交通省令・厚生労働省令で定めるものについては、

①現に人の生活の本拠として使用されている家屋
②入居者の募集が行われている家屋
③随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

の3種類が定められています。

住宅宿泊事業の届出をするためには、第1号の設備をすべて備えており、かつ、利用状態が第2号のいずれかに該当する施設であることが必要です。

の3種類が定められています。旅館業の場合は、都道府県条例で定める構造設備の条件に合致している必要があるとされています。

住宅宿泊事業の届出に必要な条件

一定の設備を備えた住宅であること

家屋内に一定の設備があること

既に説明した通り、①台所、②浴室、③便所、④洗面設備が備わっていることが必要です。

これらの設備は必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。
例えば、同一敷地内にある母屋と離れのような場合で、離れには浴室が備わっていないけれども、浴室のある同一敷地内の母屋と併せて1つの住宅として届け出ることは可能とされています（住宅宿泊事業法施行要領）。

一方で、届け出対象に含まれていない近隣の公衆浴場（銭湯等）を浴室代わりに活用することは認められていません。

居住要件を満たすこと

人の居住の用に供されていると認められる家屋である必要があります。
具体的には、①人の生活の本拠として使用されている、②入居者の募集が行われている、③随時所有者、賃借人、転借人の居住の用に供されている家屋が該当します。

随時所有者、賃借人、転借人の居住の用に供されているとは、たとえば別荘やセカンドハウスのように、生活の本拠とまでは言えないが、少なくとも年に1回以上は使用しているような家屋が該当します。
ただし、新築の民泊投資用マンション等、居住といえる使用履歴が一切ないものは該当しません。

住宅宿泊管理業業務を委託すること

住宅宿泊管理業務とは、住宅宿泊事業法第5条から第10条までの業務および住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務のことを指します。

第5条から第10条の業務はそれぞれ、①宿泊者の衛生の確保（第5条）、②宿泊者の安全の確保（第6条）、③外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保（第7条）、④宿泊者名簿の備付け等（第8条）、⑤周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明（第9条）、⑥苦情等への対応（第10条）となっております。

これらの住宅宿泊管理業務は、通常住宅宿泊事業者自身が行うことが想定されていますが、一定の条件に該当する場合は住宅宿泊管理業の登録を受けた住宅宿泊管理業者に当該管理業務を委託する必要があります（住宅宿泊事業法第11条）。
委託が義務付けられるケースは、以下の2パターンです。

一　届出住宅の居室の数が、一の住宅宿泊事業者が各居室に係る住宅宿泊管理業務の全部を行ったとしてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める居室の数を超えるとき。

二　届出住宅に人を宿泊させる間、不在（一時的なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものを除く。）となるとき（住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅との距離その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合として国土交通省令・厚生労働省令で定めるときを除く。）

第1号の規定の、国土交通省令・厚生労働省令で定める居室の数は5とされています。
6部屋以上の居室がある場合は、住宅宿泊事業者単体では管理業務を適切に行うことはできないという趣旨から、住宅宿泊管理業者への委託を義務化しています。

第2号については、届出住宅に人を宿泊させる間に住宅宿泊事業者が不在となる場合には、管理業務の委託を義務化しています。
ただし、以下の①か②に該当する場合は委託しなくても良いことになっています。

①不在が一時的なものとして、日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在
②次のいずれにも該当するとき
（１）住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内若しくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき（住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときを除く。）。
（２）届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が五以下であるとき。

なお住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業の登録を受けている住宅宿泊管理業者である場合には、住宅宿泊事業者自身が管理業務を行って問題ありません。

また、法人が住宅宿泊事業を行う場合には、不在にならないという概念が存在しないので、必ず自社で住宅宿泊管理業登録を受けるか、住宅宿泊管理業者に委託をするかのどちらかとなります。

自治体の条例がある場合は、条例に従うこと

住宅宿泊事業法は、自治体が、区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間をを制限する条例を定めることを認めているため、各自治体の条例で住宅宿泊事業の実施を制限している区域や期間がある場合は、それに従う必要があります。

住宅宿泊事業の手続概要

届出に必要な手続

住宅宿泊事業を実施する場合には、事業を実施する前の、事前の届出が必要です。
書類の提出先は、届出住宅の所在地を管轄する都道府県で、保健所設置自治体の場合はその自治体の保健所に対して届出を行います。
例えば、東京都新宿区で住宅宿泊事業を実施する場合、新宿区は保健所設置自治体なので、東京都ではなく新宿区の保健所に対して届出を行います。

基本的には自治体の条例が定められている場合は、その条例に従って手続を進めていくことになります。
自治体によっては、手続前の事前周知としてポスティングや住民説明会の開催を求めていることがありますので、そうした対応も必要です。

また、消防法令適合通知書の取得や、諸葛消防署との事前協議を記録した書面の提出、届出住宅から排出される廃棄物の処理方法について清掃事務所と協議した書面等、自治体によっては保健所以外との調整が必要になることもあるため、必ず自治体の条例を確認して手続を進めるようにしましょう。

住宅宿泊事業の届出は、保健所の窓口に出向いて書面で行うことも可能ですが、民泊制度運営システムからオンライン届出をすることも可能です。

旅館業とは異なり、届出であたって手数料などの納付は必要ありません。

住宅宿泊事業を実施できないケース

欠格事由に該当している

住宅宿泊事業法では、一定の事由に該当する場合には住宅宿泊事業を営んではならないという、欠格事由に関する規定が設けられています。
欠格事由は以下の8項目あり、どれか1つにでも該当していると事業を行うことができません。

既に他の人が届出をしている

住宅宿泊事業の届出は、1つの住宅に対して1事業者のみが届け出ることが可能で、裏を返すと1つの住宅には1つの届出番号しか付与されないことになります。
したがって、既に他の人によって住宅宿泊事業の届出が行われていて、届出番号が出ている住宅については新たに届出をすることはできません。

旅館業の許可を取得している

旅館業の許可を得ている施設は、業として人を宿泊させるための施設です。
住宅宿泊事業法上の届け出対象となる住宅は、あくまでも「人の居住の用に供する住宅」であることが前提条件となっています。
したがって、旅館業の許可施設は人の居住の用に供する住宅であるとは言えないため、仮に住宅宿泊事業法上の住宅としての設備が整っていたとしても、届出をすることはできません。

住宅の登記をしていない

住宅宿泊事業の届出は、届け出対象となる住宅について、届出者が使用権原を有しているかという点が重要になります。
住宅の登記が行われていないということは、対外的にはその住宅の所有者が誰であるのかということを証明することができない状態です。
また、届出の添付書類には住宅の登記簿謄本も含まれており、これを提出できないことは、届出の形式的な要件を満たさないということにもつながります。

したがって、住宅の登記が行われていない物件についても、届出をすることができないということになります。

条例で制限されてしまっている

住宅宿泊事業法では、自治体の条例で住宅宿泊事業を実施する区域と期間を制限することが可能となっています。
そして、都市部の自治体では実際に条例を制定しているところが多いです。
そうした条例の中には、例えば住居専用地域では一切事業を認めないとしているところもあります。
このような地域では、住宅宿泊事業を実施することはできません。

住宅宿泊事業に必要な建築設備と消防設備

非常用照明

住宅宿泊事業法では、宿泊者の安全を確保する措置として、「届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない」と定められています（住宅宿泊事業法第6条）。

これを受けた国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則第1条では、次の措置が定められています。

①国土交通大臣が定めるところにより、届出住宅に、非常用照明器具を設けること。
②届出住宅に、避難経路を表示すること。
③前二号に掲げるもののほか、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置として国土交通大臣が定めるもの

そして、「国土交通大臣が定める」内容として、非常用照明器具の設置方法及び火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を定める件という国土交通大臣による告示が定められています。
この告示では、原則として届出住宅に設置が必要な非常用照明について、届出住宅の形態が一定の条件に当てはまる場合にはその設置を免除できる内容が定められています。

また、届出住宅の規模が一定規模以上になる場合には、防火の区画や廊下の幅、耐火建築物、内装の制限などの措置が課せられます。

消防設備

住宅宿泊事業の届出をした住宅は、消防法上は宿泊施設と同一の施設として取扱われます。

したがって、ホテル旅館と同じ基準で消防設備を設置していく必要があります。
どんな設備を導入するかは施設によって異なりますが、一般的には①消火器、②防炎物品、③自動火災報知設備、④避難誘導灯といったものが必要になってきます。

事業開始後に発生する義務

届出事項の変更手続

住宅宿泊事業の届出をした住宅宿泊事業者は、届出後に一定事項について変更があった場合は、変更の届出を提出する必要があります。
届出には、事前の届出と事後の届出があります。

第二条各号に掲げる家屋の別とは、居住要件のところでも出てきた、
①現に人の生活の本拠として使用されている家屋
②入居者の募集が行われている家屋
③随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
のいずれかに届出住宅が該当している旨のことを指しています。

廃業等に関する届出

住宅宿泊事業者が、以下のいずれかに該当することになった場合には、その旨を届け出ることで廃業の手続をする必要があります。

届出事由	届出義務のある者
①住宅宿泊事業者である個人が死亡したとき	その相続人
②住宅宿泊事業者である法人が合併により消滅したとき	その法人を代表する役員であった者
③住宅宿泊事業者である法人が破産手続開始の決定により解散したとき	その破産管財人
④住宅宿泊事業者である法人が合併および破産手続開始の決定以外の理由により解散したとき	その清算人
⑤住宅宿泊事業を廃止したとき	住宅宿泊事業者であった個人または住宅宿泊事業者であった法人を代表する役員

①の場合は、その事実を知った日から、②から⑤の場合は、その事由が発生した日から30日以内の届出が必要です。

宿泊実績の報告義務

住宅宿泊事業者は、届出住宅に人を宿泊させた日数その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項について、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。
具体的な定期報告の内容と、定期報告の実施方法については以下のとおりです。